理想のマンションリノベーションのために。知っておきたい注意点

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日本の、特に都市部において「マンション」は住まいの大きな選択肢の一つ。中古マンションの数も多く、自分らしいスタイルにリノベーションやリフォームをして暮らす人も増えています。

ただ、マンションは集合住宅で、戸建て住宅とはリノベーションの際のルールや工事できる範囲がいろいろと異なります。そこで今回は、インテリアコーディネーターの本間純子さんに、「マンションリノベーション」の際に知っておきたいアレコレを教えていただきます。

マンションリノベーションのルールとは？

はじめに「管理規約」を確認する

戸建て住宅には「建築基準法」や「地域の条例」、マンションには「建物の区分所有等に関する法律」や「マンションの管理規約」といったルールがあり、リノベーション工事の際は、それらに従う必要があります。

リノベーションを考え始めたら、まずは「マンションの管理規約」を手元に用意しましょう。マンション購入時に管理規約の写しを受け取るので内容は把握していると思いますが、改めて読んでみましょう。少々堅苦しい文章ですけれど、「専有部分の修繕」等の項目に、リノベーションをはじめとする改修工事の約束事が書かれています。

マンションの「専有部分」と「共用部分」を把握する

マンションには「改修ができるところ＝専有部分」と「自由に改修できないところ＝共用部分」があります。

「専有部分」とは、各住戸の所有者（区分所有者）が、所有している空間や部分のことです。主には各住戸の玄関ドアより内側の床、壁、天井、窓に囲まれた空間を指し、所有者によるリフォームやリノベーションがおおよそ可能です。

一方で「共用部分」とは、主に外壁本体、界壁（隣との界の壁）本体に関わる部分で、個人が改修することはできません。これは、火災時の延焼を防いだり、生活音を抑えたりする役割を持っていて、公共性が高いためです。

具体的には

・エントランスホール
・エレベーター
・バルコニー
・玄関ドア
・窓　　
・各住戸までの配管（給排水、ガス、電気）　など

が「共用部分」に当たります。

マンションの管理組合へ、工事について届け出る

「管理規約」はマンションごとにつくられるので、一律ではありませんが、リノベーションなどの改修工事を行うほとんどの場合、マンションの管理組合への届け出が必要です。

工事が始まると、資材の運び込みや作業のために工事関係者が駐車場や共用の廊下、エレベーター等を使います。また工事中は音や振動も発生しますので、左右上下といった周囲の住戸の所有者への配慮も大切です。マンションの管理組合への届け出は、無用なご近所トラブルを避ける意味でも基本ルールです。

マンションリノベーションで、できること・できないこと

集合住宅であるマンションは、戸建て住宅とは手を入れられる範囲や条件が異なります。下図に、マンションリノベーションのできること・できないことをまとめましたので、参考にしてみてください。

◯　…　自由にできる

◯ 設備機器の交換
システムキッチンや洗面台、浴室、トイレなど設備機器は交換可。ただし、浴室・トイレの広さの変更や位置の移動は難しい場合が多い。

◯ コンセントや照明の移動
電気配線は、間取りプランに合わせて自由に変更できる

△　…　できる場合とできない場合がある

△ 外に面した断熱の強化
古いマンションでは、外に面した壁の断熱改修をすることで結露を解消し、温熱環境を改善できる

△ 天井を高くする
天井裏にスペースがあれば、天井板を取り払うことでその分天井を高くすることができる。物件購入前に設計士などに相談したいところ

△ 住戸内の配管や換気扇の移動
移動が可能な場合もあるが、排水処理の不具合や換気能力の低下など、リスクが大きい

△ 間仕切り壁をなくす
構造によっては壁を抜けないことも。間取りプランに関わるので事前に要確認

△ フローリングに張り替え
マンションによっては階下への遮音のために規制がある。張り替え可の場合、併せて床暖房を敷設できるケースも

✕　…　工事できない

✕ バルコニーの造作
非常時の通路となるため、大きな物の設置や大がかりな工事は不可

✕ 窓サッシの交換
共用部分に当たるため、原則交換は不可。ただしマンションによっては可能な物件もある。断熱強化は主に内窓の設置で対応する

✕ 共用配管の移動
給排水管、ガス管、電気配管などの共用部は移動できない

✕ 玄関ドアの交換
通路側が共用部分のため、交換は原則不可。ドアの内側の色の塗り替えはできる。断熱塗料を塗布して断熱性能を改善してもOK

マンションリノベーションの注意点とは？　

先にご覧いただいたように、マンションリノベでは工事ができる部分とできない部分、できたとしても制限がある部分などがあります。ここでは特にあらかじめ知っておきたい4つの注意ポイントをご紹介します。

1.　「玄関ドア」
→室内側の塗装、錠前（鍵）の交換は可

玄関ドア本体は共用部分で、古いからといって個人で新しいものに交換することはできませんが、室内側は専有部分とされていて、色を塗り替えることは可能です。インテリアに合わせてカラー調整をすると、玄関まわりがすっきりまとまります。

ハンドルは外側と内側がセットなので交換できませんが、錠前は交換できます。以前住んでいた方と同じ鍵を使うのは不安な面もあるので、中古物件では交換を前提に考えましょう。

なお、玄関の錠前が「共用部分のオートロック機能」と連動している場合は、交換の可否を含め、管理会社または管理組合に確認しましょう。

2.　「水まわり設備の位置」
→レイアウト変更は不可能ではないが、限界あり

キッチンや洗面、浴室やトイレといった水まわりの配置の変更は、不可能ではありませんが、限界があります。水まわり設備に欠かせない給水管の配管は、専有部分についてはある程度の自由度がありますが、共用部分の位置は移設できません。

特に、トイレの位置を大きく動かすことはお勧めしません。トイレの排水管は固形物を流すため、傾斜をつける必要がありますが、便器の移設によってその勾配がうまく取れないと詰まりの原因になりやすいためです。できれば便器の向きの変更に留め、排水位置はそのままにしたいところです。

キッチンの排水管も、油汚れなどで詰まりやすい傾向があります。そのため、

排水管に曲がりをつける
排水管を現状より長くする
排水管の傾斜を緩くする

といった変更は、避けた方が安心です。水まわりのレイアウトの変更は、リノベーションをする住戸の状況によって、変更できる可能性や程度が異なります。設計士や施工会社とよく相談して決めましょう。

3.　「床材（フローリング）」
→遮音性・防音性に配慮する必要あり

■遮音性を判断する「L値（L等級）」とは？

マンションの上の階と下の階とは、スラブ（コンクリートの構造用床）で区切られています。日常生活の音はコンクリートを通して伝わりますが、上の階の音が下の階にどの程度伝わるかを数値化したものを「L値（L等級）」といいます。

「L値（L等級）」は、L-40〜L-80 まで設定されていて、「数値が小さいほど、遮音性能が高い（音が伝わりにくい）」とされています。木のフローリング、カーペット、畳、クッションフロアなど、床仕上げ材の種類によって音の伝わり方は大きく異なりますので、騒音トラブルを避ける意味でも遮音性の高い床仕上げ材を選びたいところです。