さらなる省エネ・省CO2が住宅の重要なテーマとなる寒冷地。 本企画は、独自の視点から住宅性能研究の最前線を開いている、東京大学の気鋭の研究者・前 真之准教授に、「いごこちの科学」をテーマに、住まいの快適性能について解き明かしていただきます。 シーズン1に続く第2弾として2015年からは、それまでの連載の発展形「いごこちの科学 NEXT ハウス」としてリニューアル。
「北海道・寒冷地の住宅実例から考える室内環境について」をテーマに、断熱、開口部、蓄熱など、さまざまな視点から寒冷地における室内環境の改善ポイントを解説しています。
東京大学大学院工学系研究科
建築学専攻・准教授
前 真之 （まえ・まさゆき）
住宅地には、ゆったりと広い敷地に建てられているところもあれば、狭い土地に細長い住宅が建ち並んでいるところもあります。こうした住宅の建て方を決めているのが、土地ごとに定められた「用途地域」。今回は、変形地や狭小地の場合には特に注意が必要になる用途地域を通じて、家の敷地選びを考えてみましょう。
「用途地域」が街並みを決める
街を歩いていると、その建て込み具合が大きく異なることが分かります。図1のように、大通り沿いには背の高いビルやマンション、そしてお店から住宅へと、徐々に建っている建物の種類や密度・ボリュームが変化しています。
市街化地域では、それぞれの土地に用途地域が定められており、建てることができる建築物の用途やボリュームが細かく定められています。
住宅と商業・工業を分けることで、住宅地ではゆとりがあり落ち着いた環境を確保する一方で、商業地はにぎわいがある高密度な空間になるよう誘導しています。
写真のように異なる用途地域が隣り合っているところでは、街並みが大きく変化している様子が分かります。
こうした街並みは、もちろん土地の値段に強く影響されています。土地価格が安ければ敷地を広めに取れ、土地価格が高ければ狭い敷地にならざるを得ません。しかし、「どんな用途の建築物」を「どのくらいのボリューム」で建てていいのかを決めているのは、その土地に設定された「用途地域」です。この用途地域が街並みを決めているといっても過言ではありません。
建物が建てられるのは市街化区域
用途地域については、すでに本連載の29回目「住宅地での日当たりを考える」で取り上げているので、少し復習しておきましょう。都市計画法において、すでに市街地となっている、または10年以内に市街化を図るとされているのが「市街化区域」であり、国土の約3.8%を占めています。
一方、市街化を抑制すべきとされるのが「市街化調整区域」であり、国土の10.3%を占めます。建物を建てるなどの開発を市街化区域に限ることで、国土が無秩序に開発されていくことを防止しているわけです。
「用途地域」は良好な住環境確保が目的
市街化区域の中では、「建てられる建築物の用途」や「建築のボリューム」が、用途地域によって指定されています。全部で13種類ある用途地域を、図2に示しました。
用途地域は、「建てられる建築物の用途」や「建築のボリューム」を細かく決めています。
適切な住環境の確保が重視されており、住居地域は8区分に分けられ、建てていい建築物用途やボリュームが定められています。
特に低層住居専用地域は、高さと北側斜線により日当たり確保も重視されています。
用途地域は、良好な住環境を確保するというのが大きな目的です。そのために用途地域は、住居地域・商業地域・工業地域の3つに大きく分けられています。住宅は「工業専門地域」以外の12種類の用途地域に建てることができますが、当然ながら、住居地域と商業地域・工業地域では住環境が大きく異なります。
住宅の敷地を選ぶときに用途地域を確認することは、希望する住環境を確保する上でとても重要なのです。
「建ぺい率」と「容積率」が建物のボリュームを決める
建物のボリュームの規制では、以前は高さの上限だけが決められてました。そのため、敷地いっぱいに建物が並んで街並みが窮屈になり、景観や防災の面からも望ましくありませんでした。
1970年に建築基準法が大改正され、低層住居専用地域以外では高さ規制が撤廃されました。その代わり、敷地に建てられる建築面積の上限を「建ぺい率」で、延床面積の上限を「容積率」で制限することになりました（図3）。
1970年の建築基準法の大改正により、建ぺい率・容積率・斜線規定による建築の規制が決められ、今日我々が見る街並みや建築の形を決定しています。
なお用途地域は、自治体のホームページやスマホアプリで確認することが可能です。
敷地選びの際はもちろん、散歩のときにも用途地域をチェックすると、街並みへの理解が深まるのでおすすめです。
併せて道路斜線や敷地斜線、北側斜線といった「斜線制限」が導入され、「建物のフットプリントはなるべく小さく、圧迫感を抑えつつなるべく高く」なるよう建築の形を誘導することになりました。今日我々が見る街並みは、この半世紀前の基準によって形づくられているのです。
住宅地の様子も「用途地域」によって全然違う
前述のように、住宅は工業専用地域以外の全用途地域に建てることができます。
一方で、商業や工業地域に建てられる住宅は、地価も高く大きい容積率を使い切るために、高層のマンションとなる場合が一般的です。戸建て住宅を建てるとなると、「第一種低層住居専用地域」から「準住居地域」までの8種類のいずれかでしょう。
一口に住居地域といっても、建てていい店舗や事務所・遊戯施設がそれぞれ細かく定められており、建ぺい率や容積率も大きく異なります。図4を見ても、上の第一種低層住居専用地域では敷地が大きめで住戸もゆったり配置されていますが、下の第一種居住地域では狭い敷地に高密度に建ち並んでいます。用途地域によって、住宅地もまったく様子が異なってくることが分かります。
上の「第一種低層住居専用地域」は低層住宅しか建てられず、許された建ぺい率や容積率も小さいため、ゆったりとして閑静な住宅地になりますが、店舗は原則禁止されているため買い物には不便です。
下の「第一種住居地域」では店舗や事務所も建てられるため、便利ですが騒々しくなります。建ぺい率や容積率も大きめで北側斜線の規定もないため、狭小住宅が多く建てられています。
低層住居専用地域でも日当たりは要チェック
低層住居専用地域は、閑静な住環境を確保することが最優先されている地域で、事務所や遊戯施設は建設できず、店舗も非常に厳しく制限されています。建ぺい率、容積率も小さめに設定されており、ゆったりとして静かな住宅地が形成されます。
また低層住居専用地域だけの規制として、10ｍまたは12ｍまでの高さ制限、さらに北側斜線があり、日当たりの確保が最も重視された用途地域といえます。ただ、連載の29回目でもお話ししたように、この北側斜線で想定されている太陽高度は春分秋分のものであり、冬の低い太陽高度では必ずしも日当たりを確保できるものではありません。
図5からも分かるように、各住戸の敷地が狭く容積率が高い場所では、2階の窓にも隣棟の影がかかってしまっています。低層住居専用地域であっても、高密度に家が立ち並ぶ容積率の上限が大きい敷地では、日当たりの確保には設計の工夫が必要です。
低層住居専用地域は住環境の確保が最優先されており、ほかの用途地域にはない高さ制限、および北側斜線の規定により、日当たりの確保も重視されています。
ただし、写真のような高密度の住宅地においては、太陽高度が低くなる冬における日当たりを確保することは容易ではありません。
周辺建物の影響を考慮した設計の工夫が必要です。
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